Hace una década, en un momento histórico de esperanza y compromiso global, 193 países se unieron para respaldar un sueño compartido: la Agenda 2030 para el Desarrollo Sostenible. Este marco universal, con sus 17 objetivos integrados, trazó una ruta clara para transformar nuestras ciudades en espacios más humanos y justos. Entre ellos, el Objetivo 11 resuena convocando a construir ciudades y asentamientos que sean inclusivos, seguros, resilientes y sostenibles. Lograrlo significa garantizar que cada persona tenga acceso a una vivienda digna, mientras que los barrios marginales se conviertan en comunidades integradas con acceso a servicios básicos y oportunidades.
En Colombia, la ruta para integrar la vivienda como un eje fundamental del desarrollo sostenible, empezó por reconocer a la vivienda como un pilar fundamental de la economía nacional, pero también como una herramienta poderosa para la movilidad social de los hogares. Las cifras sobre el impacto de la vivienda en el crecimiento económico y la generación de oportunidades no dejan mentir: en 2024, el sector de la construcción aportó más del 8,8% del PIB colombiano, movilizando más de 125 billones de pesos y generando alrededor de 350.000 empleos anuales (DANE, 2024). Pero más allá de su dimensión económica, la vivienda es ese refugio esencial que protege, cobija y permite el descanso, la interacción familiar y, en muchos casos, el desarrollo productivo. Conscientes de esta realidad, en Colombia la vivienda es una dimensión clave dentro del índice de pobreza multidimensional, pues todos los esfuerzos para garantizar su acceso son avances en términos de equidad social, y mejorar las condiciones habitacionales garantiza un entorno adecuado para la salud, la seguridad y el desarrollo de las familias.
La política de vivienda en Bogotá, principal centro urbano y capital del país, parte de este mismo entendimiento. La ciudad ha avanzado en construir una nueva narrativa que va más allá de su rol productivo, reconociendo su función clave en el bienestar social y la equidad urbana. En un contexto de creciente demanda habitacional y persistentes brechas de acceso, Bogotá no solo busca aumentar la cantidad de viviendas construidas, sino también planificar estratégicamente su ubicación, su costo y, especialmente, quiénes pueden acceder a ellas.
Para ello, la política de vivienda en Bogotá considera apoyos y subsidios escalonados (en recursos y en cantidad), ajustados a las realidades económicas de los hogares, considerando factores clave como ubicación, acceso a servicios, empleo y movilidad. Ante la magnitud de las necesidades habitacionales, que superan cualquier presupuesto imaginable, Bogotá es consciente de que maximizar recursos y apoyos es fundamental para transformar la vida de miles de familias. Además, reconoce la diversidad de necesidades, desde quienes buscan mejorar su vivienda, hasta quienes requieren alternativas como renta o vivienda usada, así como apoyo y educación financiera para dar el paso hacia la propiedad. Por último, la ciudad pone el foco en la ubicación de las viviendas como un elemento clave para la calidad de vida de las personas, articulando la vivienda con transporte público, escuelas y servicios para crear barrios conectados y prósperos, donde la vivienda deje de ser solo un techo y se convierta en una verdadera oportunidad para transformar vidas.
Abrir este capítulo entendiéndolo como un nuevo paradigma de la vivienda nos llama a un compromiso valiente y colectivo. La nueva narrativa —que redefine lo que significa una buena política de vivienda— requiere más recursos, innovación e integralidad en las soluciones a los más vulnerables, una coordinación real y un trabajo conjunto entre todos los actores involucrados en cada etapa del proceso. Solo así podremos superar los errores profundos que como sociedad hemos cometido, como ver la vivienda no como un derecho básico y un bien meritorio para todos, sino como un lujo fuera del alcance para muchos. Transformar estos principios en una realidad es el gran desafío de toda ciudad global que aspire a ser un verdadero espacio del bien-estar y de las oportunidades para todos sus habitantes.
Marco de desarrollo de proyectos inmobiliarios en Colombia
Convertir en realidad el sueño de una nueva vivienda es mucho más que construir paredes: es el resultado de un complejo ciclo de desarrollo de proyectos donde convergen diversos actores y mecanismos para hacerlo efectivo en tiempos y en recursos. Este proceso no solo garantiza la entrega oportuna y eficiente de viviendas, sino que también se convierte en un motor poderoso de generación de valor para la economía local. Además, impulsa la creación de empleos y facilita la movilidad social y económica de las familias, transformando el acceso a la vivienda en un verdadero catalizador de desarrollo integral.
El ciclo de vida de un proyecto inmobiliario se compone de varias etapas que abarcan desde la identificación de oportunidades de suelo habilitado hasta la entrega final de los inmuebles al usuario final. La ruta inicia con la fase de estructuración, donde se gestionan los distintos procesos necesarios para la construcción de una edificación. En esta fase ocurre la prefactibilidad, que incluye la identificación, compra y estudio legal, financiero y técnico del suelo destinado al proyecto, estableciendo potenciales riesgos y oportunidades. Asimismo, en esta fase ocurre la planificación y diseño con el fin de obtener la licencia de construcción, permisos ambientales y certificaciones de servicios públicos para iniciar las obras del proyecto. Este proceso es presentado ante las Curadurías urbanas, encargadas de estudiar, tramitar y expedir las licencias, velando por la correcta aplicación de los marcos regulatorios de la ciudad.
El ciclo continúa con la gestión financiera y comercialización, donde las constructoras “lanzan” las unidades a venderse sin necesidad de haber iniciado su construcción. La financiación incurre en la solicitud al crédito constructor, que es una de las principales fuentes de financiación para proyectos de construcción de vivienda a través de préstamos bancarios tradicionales. Los bancos solo desembolsan los recursos del crédito una vez el proyecto ha alcanzado un punto de equilibrio del 70% en ventas. Para ello, el hogar hace la separación inicial o reserva del inmueble mediante un aporte de dinero, seguida de la firma de la promesa de compraventa. Una vez realizada la separación, el hogar inicia el proceso de pago de la cuota inicial, que oscila entre el 20% y 30% dependiendo del mecanismo financiero seleccionado (leasing habitacional o crédito hipotecario), recursos gestionados a través de fiduciarias.
Finalmente, al terminar la fase de comercialización con la llegada al punto de equilibrio, inicia la fase de construcción, donde se materializa la ejecución del proyecto. Este proceso tiene un tiempo promedio de dos años para proyectos de vivienda, donde intervienen factores externos como el clima y la inflación, así como actores sociales e institucionales, que deben gestionarse exitosamente para el cumplimiento del cronograma. Una vez finalizada la construcción, se inicia la entrega de las viviendas y asignación de subsidios a los hogares, lo cual ocurre tras la subrogación de los créditos hipotecarios entre la entidad bancaria y la constructora.
Una práctica del sector es el reporte y monitoreo a lo largo de todas las etapas de ejecución, que involucran indicadores como los lanzamientos, las licencias de construcción, las iniciaciones y las ventas. Los lanzamientos miden las unidades de vivienda de proyectos que inician ventas sin que hayan iniciado construcción necesariamente (preventa). Los permisos de construcción o licencias son esenciales para medir el avance en la financiación y comercialización. Las iniciaciones son el siguiente eslabón en el proceso constructivo y permiten medir la dinámica constructora. Por último, el nivel de las ventas recopila tanto la actividad de construcción como de comercialización. Paralelamente ocurre el control urbano y la supervisión de la ejecución de las obras, claves para garantizar que los desembolsos de los subsidios se realicen conforme a la normativa.
Fases del desarrollo de proyectos inmobiliarios en Colombia
